Reglamento de la Ley de Acciones Urbanísticas del Estado de Quintana Roo

Artículo 1. Objeto

Este Reglamento desarrolla las atribuciones de las autoridades estatales en materia de acciones urbanísticas y las remisiones que la Ley de Acciones Urbanísticas del Estado de Quintana Roo haga expresamente a su reglamento. La Secretaría ejercerá las atribuciones de su artículo 5 por las unidades legalmente facultadas. La remisión turística del artículo 46, párrafo quinto, de la Ley se desarrolla en el artículo 45 y en el anexo C de este Reglamento; los parámetros condominales conservarán su remisión municipal.

Las referencias a autorizaciones, registros, garantías, recepción y municipalización identifican los actos y efectos establecidos directamente por la Ley y su relación con las actuaciones estatales. No regulan la organización ni los procedimientos administrativos municipales. Su resolución corresponderá al Ayuntamiento o a la unidad municipal que tenga competencia conforme al artículo 6 de la Ley y a su normativa propia.

Las reglas operativas municipales de recepción, evaluación, prevención, resolución, seguimiento y entrega se establecerán por el órgano municipal competente, dentro del artículo 80 de la Ley. Un convenio, catálogo o intercambio documental no sustituirá esa competencia ni su publicación. Las obligaciones legales conservarán su exigibilidad por su fuente propia.

Artículo 2. Ámbito de aplicación

Las personas físicas o morales, públicas o privadas, que realicen, promuevan o estén relacionadas con acciones urbanísticas cumplirán las obligaciones que les correspondan conforme a la LAUQR y a su intervención legal. Este Reglamento se aplicará exclusivamente a las actuaciones estatales comprendidas en el artículo 1 y a las remisiones legales expresas; no atribuirá a notarios, peritos, prestadores o registradores funciones ajenas a su legislación.

Artículo 3. Referencias y definiciones

Se aplicarán las definiciones del artículo 4 de la LAUQR y las de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo. Para efectos de este Reglamento se entenderá por:

I. Autoridad municipal: el Ayuntamiento o la unidad municipal facultada para el acto concreto conforme a su normativa; la referencia a una unidad no transferirá una decisión reservada al Ayuntamiento;

II. Código: el Código de Procedimientos y Justicia Administrativa del Estado de Quintana Roo;

III. Dictamen de viabilidad: el Dictamen de Viabilidad en Materia de Acciones Urbanísticas, incluida su modalidad de Viabilidad Urbanística y Mitigación de Impactos, cuando legalmente corresponda;

IV. INPC: el Índice Nacional de Precios al Consumidor;

V. LAHOTDU: la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo;

VI. LAUQR: la Ley de Acciones Urbanísticas del Estado de Quintana Roo;

VII. Persona promotora: el promotor definido en la fracción VIII del artículo 4 de la LAUQR;

VIII. Persona solicitante o promovente: quien presenta una solicitud por derecho propio o en representación acreditada. Esta denominación identifica su intervención en el procedimiento y no sustituye la de persona propietaria o promotora;

IX. Persona titular: la persona física o moral a cuyo favor se haya expedido el acto administrativo de que se trate;

X. Reglamento territorial: el Reglamento de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo;

XI. Secretaría: la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable del Gobierno del Estado, conforme a la fracción XIII del artículo 4 de la LAUQR;

XII. UMA: la Unidad de Medida y Actualización;

XIII. Ayuntamiento: el órgano de gobierno municipal al que la Ley atribuye las decisiones correspondientes;

XIV. Unidad municipal facultada: la dependencia o unidad cuya competencia para recibir, evaluar, resolver o ejecutar un acto derive de la normativa municipal o de delegación legalmente publicada;

XV. Nuevo desarrollo y municipalización: los conceptos establecidos en el artículo 4 de la LAUQR;

XVI. Etapa: el componente de ejecución identificado en el proyecto autorizado, cuya recepción y funcionamiento se comprobarán conforme a su autorización y a la Ley, y

XVII. Constancia de terminación: el acto municipal previsto en el artículo 70 de la LAUQR, distinto de las recepciones sectoriales y de la municipalización.

Las denominaciones de las autoridades, peritos y documentos conservarán el significado y alcance que les atribuyan la LAUQR, la LAHOTDU y sus disposiciones orgánicas. La modalidad de dictamen mencionada en la fracción III sólo será exigible en los supuestos legales comprobados conforme al artículo 27 de este Reglamento.

Artículo 4. Identificación de la modalidad

Las modalidades de acción urbanística conservarán la clasificación del artículo 13 de la LAUQR. La Secretaría identificará el objeto y la modalidad legal del proyecto para la actuación estatal que le corresponda, sin reclasificar ni modificar por sí misma una autorización municipal.

Al identificar el antecedente municipal, la Secretaría reconocerá el supuesto de fusión de lotes o subdivisión de un lote de un fraccionamiento previamente autorizado e inscrito que el artículo 27, párrafo segundo, de la LAUQR trata como subdivisión sin relotificación. Utilizará los parámetros de la autorización previa consignados por la autoridad municipal, sin reclasificar la operación.

Artículo 5. Proyectos con varias actuaciones o etapas

La clasificación legal y las obligaciones de una acción urbanística corresponden al proyecto y a la modalidad legalmente autorizados. Esos elementos y las condiciones de ejecución por etapas de los artículos 51 y 52 de la LAUQR se conservarán aun cuando el proyecto se divida en expedientes.

En su acto propio, la Secretaría distinguirá las obras y etapas que examine de las autorizaciones municipales y sectoriales relacionadas, sin crear una autorización estatal adicional por la concurrencia de actuaciones.

Artículo 6. Vinculación con la planeación

Las acciones urbanísticas se sujetarán a los usos, destinos, reservas y demás determinaciones del programa vigente, conforme a los artículos 2 y 14 de la LAUQR. La autorización individual no modificará el programa.

La Secretaría observará esas determinaciones al emitir su propio acto, sin sustituir la competencia municipal para aplicar, controlar y vigilar la zonificación conforme al artículo 6, fracción III, de la LAUQR.

Artículo 7. Efectos de los actos y autorizaciones

Cada acto producirá los efectos que le atribuya su fundamento legal. La Secretaría identificará en sus resoluciones su objeto, fundamento de competencia y relación con las demás actuaciones legalmente exigibles.

El inicio de obras, la comercialización, la utilización y la recepción se sujetarán al acto o alternativa que la Ley exija para cada supuesto y a su efecto específico del silencio. La existencia de un acto no acreditará por sí sola los demás.

Las autorizaciones urbanísticas no constituirán ni resolverán derechos de propiedad. Los actos civiles, agrarios, notariales y registrales conservarán el régimen y la competencia establecidos en su legislación.

Los convenios, formatos, fichas y sistemas electrónicos conservarán las competencias, requisitos, cobros, plazos y efectos del silencio previstos en la legislación de cada procedimiento.

Artículo 8. Coordinación sectorial

Las opiniones, factibilidades y autorizaciones sectoriales conservarán los supuestos, emisores y efectos previstos en el artículo 62 de la LAUQR y en la legislación de cada materia. Su presentación en un expediente estatal no sustituirá la decisión de su emisor ni la autorización municipal.

En la evaluación de su propio dictamen, la Secretaría utilizará los documentos del proyecto obtenidos por medios de consulta o intercambio legalmente habilitados. Cuando requiera una aclaración al emisor, identificará el proyecto, la versión y el punto relacionado con su competencia. El intercambio no suspenderá por sí solo el plazo aplicable ni permitirá resolver en sustitución de la autoridad sectorial.

Artículo 9. Identificación de la intervención

La Secretaría comprobará el carácter y la representación de quien solicite su dictamen mediante los documentos exigibles en ese procedimiento. La legitimación acreditada para la autorización municipal se utilizará como antecedente cuando sea válida y pertinente, sin trasladar automáticamente los requisitos del artículo 62 de la LAUQR al acto estatal.

Artículo 10. Derechos durante el procedimiento

Las personas interesadas conservarán los derechos del artículo 68 de la LAUQR a conocer requisitos y etapas, consultar el estado de su expediente, aportar los documentos procedentes y obtener resolución fundada y motivada.

La Secretaría garantizará la consulta de sus propios expedientes a quienes tengan derecho, con comprobación de su carácter y representación y con los límites legales respecto de datos de terceros. Distinguirá esa consulta del acceso público por la legislación de transparencia. El acceso al archivo municipal conservará su autoridad y procedimiento propios.

La Secretaría pondrá a disposición de la persona interesada las opiniones y preguntas incorporadas a su procedimiento e indicará la vía legal para responderlas. Los mecanismos de información vecinal se distinguirán de la notificación, la audiencia y los medios de defensa.

Artículo 11. Obligaciones y seguimiento

La Secretaría atribuirá las condiciones de su dictamen a la persona obligada conforme a los artículos 9 a 11 de la LAUQR. Distinguirá la obligación de la persona promotora de la intervención y responsabilidad de cada profesional; una firma técnica no sustituirá al obligado ni ampliará la solidaridad prevista en la Ley.

Artículo 12. Actuaciones en más de un municipio

En proyectos comprendidos en más de un municipio, la Secretaría emitirá la opinión del artículo 61 de la LAUQR únicamente respecto de su competencia. Precisará el proyecto y las obras examinados y la distinguirá de las autorizaciones del artículo 12 y de las opiniones municipales y metropolitanas o de conurbación exigibles.

Para comprobar la correspondencia del proyecto con la distribución proporcional del artículo 49 de la LAUQR, utilizará los planos y cálculos existentes que distingan la superficie del desarrollo en cada jurisdicción, las superficies excluidas de la base legal, la superficie generadora y la cesión asignada por las autoridades municipales. El cálculo expresará denominador común, unidades, proporción atribuida a cada municipio y conciliación con el total legal. Si las autoridades emplean bases distintas, la Secretaría comunicará la diferencia para su resolución competente; su opinión no fijará unilateralmente el reparto ni modificará el monto legal.

La opinión estatal identificará los extremos comprobados, la discrepancia y su incidencia concreta sobre el objeto de esa opinión. La consulta no suspenderá por sí sola el plazo ni tendrá por aprobado el reparto; la resolución se motivará con los elementos disponibles y las consecuencias previstas por el procedimiento aplicable, sin una negativa automática por la falta de respuesta municipal.

La coordinación se sujetará al artículo 7 de la LAUQR. Las autorizaciones y sus efectos se regirán por el artículo 12 de esa Ley, sin sustituirlas por una opinión o convenio.

Artículo 13. Distribución de actuaciones

La Secretaría ejercerá las atribuciones del artículo 5 de la LAUQR. La recepción, evaluación y firma de sus actos corresponderán a las unidades legalmente facultadas; el expediente identificará el fundamento de la competencia de quien resuelva.

En coordinación con los municipios, la Secretaría publicará en el Periódico Oficial del Estado el catálogo de perfiles profesionales y requisitos homologados previsto en la fracción II del artículo 5 de la LAUQR. El catálogo identificará la acreditación profesional y la especialidad requerida para cada intervención. Sus requisitos tendrán fundamento y relación con la función técnica; la sola publicación del catálogo no habilitará exigencias de afiliación, residencia o antigüedad local ajenas a la ley. La Secretaría, en coordinación con los municipios y colegios de profesionales, participará en la capacitación de peritos responsables y corresponsables prevista en la fracción III del mismo artículo.

Las unidades estatales legalmente facultadas integrarán la propuesta de catálogo y sus actualizaciones, recabarán las aportaciones municipales, documentarán su revisión técnica y jurídica y someterán el texto a la aprobación y publicación que correspondan. El expediente de elaboración identificará responsables, aportaciones recibidas, respuesta y versión publicada. La capacitación se programará y registrará en coordinación con municipios y colegios, sin convertir la participación en un requisito estatal adicional de registro.

El registro de peritos y la previsión del impacto hacendario corresponderán al órgano municipal conforme a las fracciones VII y VIII del artículo 6 de la LAUQR. El catálogo estatal no sustituirá ese registro ni atribuirá a la Secretaría la evaluación, refrendo o firma de actos municipales.

Artículo 14. Alcance de las factibilidades

Las factibilidades exigidas por el artículo 62, fracciones IV y V, de la LAUQR conservarán los emisores legales de CAPA y CFE, respectivamente, o la atribución delegada legalmente comprobada. La intervención de otro prestador conservará el alcance de su título; no se equiparará automáticamente con el acto legal de CAPA.

En su dictamen, la Secretaría comprobará que los documentos de capacidad, demanda y conexión correspondan al proyecto y versión examinados, conforme al artículo 51 del Reglamento territorial, cuando resulte aplicable. No ampliará su vigencia, comprometerá capacidad ni aprobará redes en nombre del prestador.

La factibilidad, la conexión y el contrato de suministro no equivaldrán por sí mismos a recepción de la red ni a municipalización. Cada acto conservará su autoridad y fundamento legales.

Artículo 15. Información institucional

La Secretaría vinculará los documentos de sus expedientes con los antecedentes urbanísticos, catastrales y registrales legalmente accesibles mediante los folios y claves existentes. La discrepancia que advierta se comunicará al emisor competente para su aclaración por la vía correspondiente; no modificará por sí misma un acto o asiento municipal, catastral o registral.

El acceso, transferencia y publicación de datos en poder de la Secretaría conservarán competencia, finalidad y base legal conforme a la legislación de protección de datos y transparencia. El acceso institucional no autorizará por sí solo su publicación.

La Secretaría atenderá y difundirá las consultas de interpretación conforme al artículo 5, fracción IV, de la LAUQR. Las respuestas informativas no crearán requisitos, exenciones, autorizaciones ni criterios vinculantes para los Ayuntamientos o terceros. La modificación de disposiciones generales seguirá el procedimiento del órgano competente.

Artículo 16. Acreditación de derechos y representación

En el expediente de su dictamen, la Secretaría comprobará la identidad, el carácter y el alcance de la representación de la persona solicitante. Distinguirá los documentos de legitimación de las condiciones de propiedad o posesión que los artículos 62 y 75 de la LAUQR exijan para actos municipales diferentes. Una discrepancia de titularidad se resolverá por la vía competente; la comprobación estatal no decidirá derechos agrarios o de propiedad.

Artículo 17. Recepción y revisión de la solicitud

La Secretaría evaluará la integridad de la solicitud de su dictamen conforme a los artículos 50 y 52 del Reglamento territorial, con la comprobación de exigibilidad del artículo 27 y la reserva de vigencia del artículo 85 de este Reglamento. Al consultar antecedentes municipales distinguirá requisitos exigibles, excepciones y documentos condicionados de los artículos 62, 63, 81 y 82 de la LAUQR, para evitar que su reutilización transforme una excepción en carga estatal.

La memoria, las factibilidades o la opinión aeronáutica sólo se incorporarán cuando su supuesto y momento legales se actualicen. Un compromiso escrito de la persona promotora no se registrará como garantía constituida, obra terminada o transmisión de suelo.

Artículo 18. Prevención y aclaraciones técnicas

La prevención y las aclaraciones del dictamen estatal se sujetarán a los artículos 52 y 53 del Reglamento territorial, con la reserva de vigencia del artículo 85 de este Reglamento. Las constancias de prevención municipal se utilizarán con la fecha, objeto y efectos que produzcan conforme a los artículos 64, 75 y 76 de la LAUQR y al Código en su ámbito temporal de aplicación; no suspenderán ni reiniciarán por sí mismas el procedimiento estatal.

La Secretaría distinguirá una omisión documental de una modificación de diseño y limitará su requerimiento al dato necesario para su acto, sin reiterar un requisito ya satisfecho en el expediente que pueda consultar legalmente.

Artículo 19. Contenido de la resolución

La resolución de la Secretaría distinguirá la decisión estatal de la autorización municipal y expresará la versión del proyecto examinada, las razones técnicas y jurídicas y las condiciones correspondientes a su competencia. Se sujetará al artículo 55 del Reglamento territorial, cuando resulte aplicable, y al Código.

La autorización y sus anexos municipales del artículo 76 de la LAUQR se incorporarán por su folio y versión cuando sean antecedentes necesarios. Una discrepancia se comunicará a su emisor; la resolución estatal no reexpedirá ni corregirá el contenido de ese acto.

Artículo 20. Notificación de la resolución

La Secretaría notificará íntegramente sus actos y anexos por el medio legalmente habilitado, con las formalidades y el plazo del artículo 43 del Código cuando no exista regla especial. Un estado de trámite o aviso informativo no sustituirá la notificación.

Las comunicaciones municipales se incorporarán con su fecha y emisor para comprobar sus efectos legales; los términos del procedimiento municipal se conservarán al recibirlas en el expediente estatal.

Artículo 21. Cómputo de plazos

La Secretaría computará los plazos de sus procedimientos conforme a los artículos 34 y 35 del Código y a la disposición especial aplicable. En su registro distinguirá recepción, integración, suspensión legal, reanudación y vencimiento. El cómputo continuará durante las consultas y los turnos internos.

El plazo y efecto del silencio de cada autorización municipal se determinarán por su norma propia, incluidos los supuestos especiales de los artículos 55, 71, 75, 80, 83 y 85 de la LAUQR. La Secretaría no trasladará esos efectos a su dictamen ni exigirá otra autorización por acreditar una alternativa legal de comercialización.

Artículo 22. Modificación del proyecto

La Secretaría examinará los cambios del proyecto únicamente para determinar si modifican el objeto, las condiciones o los efectos de su dictamen, conforme a los artículos 57 y 58 del Reglamento territorial. La clasificación se motivará por los cambios de uso, intensidad, configuración, demanda o medidas examinadas; la mera actualización de datos no renovará el dictamen permanente ni convertirá por sí sola el proyecto en una nueva acción. La resolución distinguirá los componentes afectados de los que permanecen sin cambio.

La autorización de modificaciones de obra del artículo 55 de la LAUQR corresponde a la autoridad municipal. Una decisión estatal no la sustituirá ni reabrirá los aspectos municipales ajenos al cambio examinado.

Artículo 23. Prórrogas y cambio de titular

Al utilizar una autorización municipal como antecedente, la Secretaría comprobará su vigencia y las modificaciones o prórrogas válidamente otorgadas conforme al artículo 79 de la LAUQR y al artículo 195 de la LAHOTDU. No exigirá su renovación por un mero cambio de expediente o formato.

Un cambio de titular se incorporará al registro estatal conforme al artículo 76 de este Reglamento, con el aviso o documento válido que acredite la transmisión y sin sustituir el aviso municipal; esa actualización no prorrogará la autorización ni convalidará obras o cambios de proyecto que requieran resolución propia.

Artículo 24. Expediente y comunicación electrónicos

El expediente electrónico de la Secretaría conservará integridad, versiones, firmas legalmente admitidas, fechas, acuses y constancias de notificación. La recepción digital producirá sólo los efectos legalmente habilitados y conservará los soportes que la Ley exija hasta que exista fundamento suficiente para sustituirlos.

En los procedimientos estatales, las fallas, los medios alternos, los acuses y las ventanillas comunes se sujetarán al artículo 19 del Reglamento territorial, cuando resulte aplicable. La falla o el turno interno no modificarán por sí mismos los plazos, efectos del silencio ni la notificación exigible.

La autorización municipal, el dictamen estatal y los actos sectoriales conservarán sus folios y efectos propios. La habilitación de un canal estatal no sustituirá el acto municipal de organización de su expediente conforme al artículo 67 de la LAUQR.

Artículo 25. Registro y trazabilidad

La Secretaría conservará un registro de los actos que emita, vinculado con su expediente, inmueble, titular, modalidad y proyecto. Las actualizaciones permitirán identificar el acto anterior y la resolución que lo haya modificado. La unidad encargada conforme a la organización interna vigente mantendrá el registro y dejará trazabilidad de cada incorporación o rectificación, con fecha, responsable, documento fuente y dato anterior. Su publicidad se sujetará a la legislación de transparencia y de protección de datos.

La certificación de sus actos corresponderá a la persona legalmente facultada y expresará el documento fuente, la fecha y el alcance de lo certificado. El intercambio institucional no transferirá la custodia del original ni la competencia para modificar o certificar actos de otra autoridad.

La publicación y notificación de modificaciones a traza y nomenclatura conservarán su fundamento y órgano municipales conforme al artículo 6, fracción XII, de la LAUQR. El registro estatal no sustituirá esas actuaciones ni producirá por sí mismo efectos catastrales, registrales o patrimoniales.

Artículo 26. Compatibilidad territorial

La comprobación estatal de compatibilidad se sujetará al programa vigente conforme al artículo 6 de este Reglamento.

La Secretaría identificará en su dictamen el programa y las determinaciones que sean relevantes para su objeto. Una discrepancia de texto o cartografía se comunicará al emisor competente, sin modificar por resolución estatal el uso o parámetro municipal publicado ni suspender el plazo sin fundamento legal. La consulta identificará la publicación, versión, ubicación y determinación discrepantes. La resolución expresará qué extremos puede comprobar, cuál es la insuficiencia relevante y su consecuencia conforme al procedimiento aplicable; no presumirá compatibilidad ni incompatibilidad por el solo silencio del emisor. Una respuesta informativa no modificará el programa publicado.

Artículo 27. Remisión al régimen de viabilidad

La Secretaría emitirá el dictamen de viabilidad en la modalidad legalmente exigible conforme a los artículos 5, fracción I, 60 y 66 de la LAUQR y 81 a 86 de la LAHOTDU. La recepción, integración, prevención, evaluación, resolución y control de sus efectos se sujetarán a los artículos 49 a 60 del Reglamento territorial.

Antes de exigirlo, requerir el pago correspondiente o emitirlo comprobará el acto, municipio, fecha y versión legal, así como los efectos de las sentencias vinculantes conforme al artículo 49 del Reglamento territorial. La Secretaría incorporará al expediente el resultado y fundamento de esa comprobación; no se exigirá a la persona promovente un certificado adicional de aplicabilidad. La referencia entre reglamentos no restablecerá una exigencia excluida por sentencia ni sustituirá la autorización municipal.

Artículo 28. Correspondencia de estudios

La Secretaría examinará los estudios necesarios para su dictamen conforme al Reglamento territorial. La evaluación identificará su correspondencia con el predio, demanda y versión del proyecto y las incompatibilidades relevantes para el acto estatal; se reutilizarán los componentes que conserven validez sin exigir un cuadro autónomo al particular.

La revisión municipal de estudios conservará su fundamento en los artículos 75 y 76 de la LAUQR y su órgano propio. Un estudio común no unificará decisiones ni permitirá a la Secretaría declarar cumplida una condición impuesta por otra autoridad.

Artículo 29. Evaluación de riesgos del predio

La evaluación y aprobación del estudio de riesgo exigido por el artículo 62, fracción VII, inciso b), de la LAUQR corresponderán a la autoridad municipal facultada. Su utilización en un expediente estatal no transferirá esa competencia ni creará otra constancia de aprobación a cargo del particular.

La Secretaría aplicará en su propio dictamen los criterios de riesgo del artículo 45 del Reglamento territorial cuando resulte aplicable y podrá utilizar el mismo estudio si corresponde al predio, proyecto y versión examinados. Las prohibiciones y restricciones legales conservarán su fuente propia.

Artículo 30. Determinación y comprobación de medidas

Las medidas que determine la Secretaría en su dictamen se vincularán con los impactos examinados y con su competencia para imponerlas, conforme a los artículos 48 y 56 del Reglamento territorial. La resolución identificará obra o acción, sujeto obligado, meta comprobable, etapa de cumplimiento y forma de comprobación, utilizando los documentos legalmente exigibles del proyecto.

La comprobación relacionará la evidencia con la meta y la etapa fijadas en la resolución y expresará el resultado alcanzado y, en su caso, la desviación concreta, sin incorporar metas o pruebas nuevas mediante el seguimiento.

La modificación de una medida estatal requerirá la resolución procedente; una propuesta o la sola presentación de informes no acreditarán su cumplimiento. Si la ejecución requiere suelo o infraestructura de tercero, se conservarán los derechos y actos sectoriales exigibles. La compensación no permitirá una actuación legalmente prohibida.

Las medidas municipales conservarán su acto y autoridad de origen. La Secretaría comunicará las condiciones de su dictamen y los resultados de su seguimiento, sin modificar la autorización municipal. Las obras del artículo 36 de la LAUQR conservarán su exigibilidad legal y su momento de cumplimiento; una garantía no equivaldrá a obra ejecutada.

Artículo 31. Secuencia de nuevos desarrollos

Los nuevos desarrollos seguirán la secuencia del artículo 66 de la LAUQR: autorización municipal y, cuando sea exigible, dictamen estatal complementario anterior al inicio de obras y a la protocolización. La exigibilidad del dictamen se comprobará conforme al artículo 27.

La Secretaría identificará el proyecto y versión que examine y comunicará a la persona promotora y a la autoridad municipal las medidas o razones de su dictamen. Si éstas afectan el diseño autorizado, la modificación municipal se resolverá por su autoridad y vía propias.

La negativa estatal podrá corregirse o impugnarse por la vía procedente. El dictamen estatal no producirá por sí solo la revocación de una autorización municipal ni suplirá la causa legal y el procedimiento necesarios para modificarla, suspenderla o extinguirla.

Artículo 32. Evaluación ambiental

Las autorizaciones ambientales exigidas por el artículo 62, fracción VII, inciso a), de la LAUQR y por la legislación ambiental, de aguas, forestal y de áreas protegidas conservarán sus supuestos, emisores y condiciones. Una decisión urbanística no las sustituirá ni permitirá una actuación legalmente prohibida.

La Secretaría comprobará las restricciones relevantes para su dictamen conforme al artículo 46 del Reglamento territorial cuando resulte aplicable y compartirá la información legalmente accesible con la autoridad ambiental competente. No sustituirá la evaluación ambiental ni decidirá condiciones de competencia federal o municipal.

Artículo 33. Clasificación de modificaciones prediales

La Secretaría utilizará la modalidad de modificación predial autorizada por el Municipio conforme a los artículos 4 y 13 de la LAUQR. Si el proyecto comprende la adecuación de redes por relotificación o el supuesto de subdivisión de más de doce lotes de los artículos 46 de la LAUQR y 123 de la LAHOTDU, examinará únicamente sus consecuencias para el acto estatal que sea exigible.

Para distinguir operaciones independientes de etapas del mismo proyecto, la Secretaría examinará la autorización y sus antecedentes, la continuidad del diseño, las redes compartidas y la dependencia funcional entre componentes. Esos elementos motivarán la identificación del proyecto examinado; por sí solos no crearán umbrales acumulativos ni otra modalidad legal. La concurrencia de operaciones independientes no permitirá crear por suma automática un supuesto distinto. Las excepciones documentales y los derechos de terceros se comprobarán por su fundamento propio.

Artículo 34. Representación del inmueble

La Secretaría contrastará la ubicación, geometría y superficies del proyecto que examine con los planos válidos del expediente. Utilizará los elementos prediales del artículo 82, fracción I, de la LAUQR, sin reproducir su catálogo ni exigir planos de redes exceptuados por esa Ley.

Cuando deba verificar la relación con un centro de población, utilizará la ruta y unidad de medición exigidas por el artículo 82, fracción I, inciso c), y explicará cualquier diferencia de representación. La aclaración de un plano autorizado corresponderá a su emisor.

Artículo 35. Resolución y formalización

Al resolver o actualizar su propio acto, la Secretaría distinguirá la autorización de modificación predial, su vigencia y su formalización de los efectos del dictamen estatal. La decisión municipal y su cómputo se regirán por los artículos 27, 79 y 80 de la LAUQR, el artículo 195, fracción III, de la LAHOTDU y el Código cuando resulte aplicable.

La Secretaría utilizará la superficie y configuración autorizadas; comunicará cualquier diferencia entre el dictamen y la escritura para su aclaración por el órgano competente, sin modificar por esa vía el acto municipal ni el asiento registral.

Artículo 36. Tipologías y efectos

Las tipologías y subtipologías del nuevo desarrollo conservarán las categorías de los artículos 15 a 22 de la LAUQR. La clasificación por densidad se distinguirá de la densidad autorizable en el predio conforme al programa vigente; conservará además el límite de vivienda social del artículo 16.

En su dictamen, la Secretaría identificará la modalidad legal y los usos efectivamente comprendidos en el proyecto, sin modificar la autorización municipal ni crear umbrales adicionales de tamaño, emisiones o tránsito. La denominación comercial, el arrendamiento de una vivienda o su anuncio en una plataforma no acreditarán por sí solos un cambio de categoría legal.

Las categorías industriales del artículo 18 conservarán su objeto y no se equipararán automáticamente a las dimensiones de lote del artículo 26. Las características ecoturísticas conservarán el fundamento del artículo 20; el nombre comercial no acreditará ese desempeño.

Artículo 37. Proyecto según modalidad

La Secretaría evaluará los componentes de la memoria y de los planos pertinentes para su dictamen, conforme a los artículos 81 y 82 de la LAUQR. Relacionará cada observación con el dato o plano que la origine y reutilizará la información válida; sus controles internos no se exigirán como otra memoria, cuadro o estudio.

Las condiciones de la memoria se aplicarán de manera uniforme a proyectos del mismo tipo, con las excepciones legales, sin dispensas o exigencias individuales ajenas al artículo 81 de la LAUQR. Esa uniformidad no impedirá aclarar un dato concreto que incida en la evaluación: la autoridad identificará la inconsistencia, su relevancia y el fundamento de la aclaración conforme al artículo 50 del Reglamento territorial, utilizando la documentación existente y el procedimiento legal, sin agregar contenidos generales al catálogo.

Artículo 38. Áreas de cesión y destinos

En su dictamen, la Secretaría distinguirá la cesión de suelo, la construcción y entrega de equipamiento y la infraestructura turística. La autoridad municipal resolverá la cesión y su aptitud conforme a los artículos 46 a 49 de la LAUQR; la comprobación estatal utilizará las superficies y el acto municipal existentes, sin aprobar nuevamente la entrega ni computar dos veces una misma prestación.

La infraestructura turística se sujetará al artículo 45 y al anexo C. Los parámetros condominales corresponden al reglamento municipal previsto en el artículo 46, párrafo sexto, de la LAUQR, con su régimen temporal y judicial.

La sustitución de cesiones del artículo 175 de la LAHOTDU se acreditará con la resolución municipal fundada, el valor comercial, el recibo oficial y la confirmación del ingreso al Fondo conforme al artículo 83 del Reglamento territorial. No requerirá adhesión a un vehículo estatal ni un nuevo acuerdo especial cuando la recepción sea legalmente procedente por la Tesorería competente. El pago sólo satisfará la cesión sustituida; no se imputará a infraestructura, equipamiento o mitigación independientes.

Artículo 39. Equipamiento por número de viviendas

La Secretaría distinguirá en su evaluación la transmisión de suelo y la construcción y entrega de equipamiento de los párrafos segundo a cuarto del artículo 46 de la LAUQR. Utilizará el aprovechamiento y las etapas autorizados para comprobar la correspondencia entre demanda del proyecto y equipamiento previsto, sin determinar las características o recepción reservadas al Municipio.

Si un lote carece de aprovechamiento definido, no se registrará como vivienda de número presunto ni como equipamiento de obligación cero. El tratamiento fundado que establezca la autoridad municipal conforme al artículo 46, el programa y la autorización servirá de antecedente para la actuación estatal. La Secretaría motivará el efecto de la incertidumbre sobre el componente evaluado, sin suspender plazos o negar el dictamen automáticamente por este solo hecho. Si falta esa determinación, identificará la información disponible y el extremo de su propia competencia que no pueda comprobar, y resolverá conforme al procedimiento aplicable; no suplirá mediante una condición estatal la cuantificación municipal ni tendrá ésta por satisfecha por el solo registro del expediente.

Cuando posteriormente se autorice el aprovechamiento o su modificación, la Secretaría comparará la demanda resultante con la ya examinada para determinar el alcance de su actuación, utilizando la resolución municipal sobre las obligaciones adicionales que legalmente correspondan, con reconocimiento de lo cumplido y sin doble imputación. La proporción habitacional no se aplicará por analogía al turismo.

Artículo 40. Etapas y modificaciones

Conforme a los artículos 51 y 52 de la LAUQR, los fraccionamientos privados se ejecutarán con urbanización terminada y las etapas deberán funcionar independientemente. Si la etapa no colinda con zona urbanizada, se conservará la obligación legal de iniciar con la calle de liga y los servicios necesarios; los derechos y autorizaciones para intervenir bienes de terceros conservarán su fuente propia.

La urbanización progresiva del artículo 51, fracción II, de la LAUQR corresponderá a desarrollos del gobierno estatal en coordinación con los municipios. En la participación que le corresponda, la Secretaría identificará en el programa o convenio las obras estatales, las unidades responsables, su financiación y temporalidad. Los compromisos de contratación, aportación y recepción de otra autoridad requerirán el acto de ésta y el fundamento que los habilite.

La previsión de aportaciones de usuarios o beneficiarios conservará la habilitación del artículo 173, fracción II, de la LAHOTDU. Una aportación no acreditará por sí misma obra ejecutada o recibida. La promoción privada por etapas no se convertirá en urbanización progresiva por su denominación.

Artículo 41. Dimensiones por tipología y vivienda social

La Secretaría utilizará los parámetros del programa y de la autorización municipal al comprobar la correspondencia territorial del proyecto. Distinguirá superficie de vivienda, superficie de lote y áreas libres conforme a los artículos 23 a 26 de la LAUQR.

Una adecuación de vivienda social se comprobará mediante su fundamento y acto municipal, dentro del supuesto del artículo 23 de la LAUQR. La sola denominación comercial o el crédito individual de la persona adquirente no acreditarán ese supuesto ni modificarán la zonificación.

Artículo 42. Redes y espacio público

La Secretaría evaluará la continuidad y compatibilidad de las redes y espacios públicos afectados por su dictamen con el proyecto autorizado y las disposiciones obligatorias, incluidos los artículos 28, 31 y 32 de la LAUQR. Distinguirá la instalación existente, la ampliación necesaria y las conexiones con bienes de terceros.

La comprobación de capacidad y conexiones se realizará conforme a los artículos 51, 61 y 62 del Reglamento territorial, aprovechando las bases sectoriales válidas. Si detecta incompatibilidad, la Secretaría identificará el componente, la evidencia y su incidencia sobre la viabilidad o las medidas de su dictamen y comunicará el punto al emisor para aclaración por la vía aplicable, sin duplicar su autorización.

Una aprobación sectorial acreditará sólo su objeto y alcance. La Secretaría no autorizará capacidad, conexión o recepción en nombre del Municipio o del prestador.

Artículo 43. Infraestructura verde e incentivos

Las soluciones de infraestructura verde conservarán el fundamento de los artículos 39 y 40 de la LAUQR. La incorporación de una solución no acreditará por sí misma derecho a un beneficio determinado, aptitud técnica en cualquier sitio, reducción de cesiones o incremento de densidad o altura.

Un beneficio sólo podrá ser aplicado por su autoridad competente y con la disposición habilitante, condiciones y alcance que lo establezcan. La Secretaría identificará esos elementos cuando le corresponda aplicar un beneficio estatal; no concederá por ese motivo un incentivo municipal ni modificará el programa aplicable mediante resolución individual.

Artículo 44. Reglamento interno del desarrollo

Cuando el reglamento interno forme parte de los antecedentes de su dictamen, la Secretaría distinguirá las reglas de propiedad y administración privadas de las obligaciones públicas del proyecto. Su utilización no equivaldrá a aprobarlo ni a resolver acuerdos vecinales o condominales.

La expedición, modificación y efectos de ese reglamento se sujetarán a los artículos 41 a 45 de la LAUQR y a la legislación condominal. Las potestades sancionadoras y la recaudación públicas no se atribuirán a una organización privada mediante ese documento.

Artículo 45. Infraestructura de desarrollos turísticos

Los desarrollos turísticos de más de cien cuartos hoteleros garantizarán la construcción y entrega de infraestructura en favor del Municipio conforme al artículo 46, párrafo quinto, de la LAUQR. El supuesto se comprobará con el total autorizado del desarrollo y sus ampliaciones, sin fraccionarlo por etapas.

El anexo C forma parte de este Reglamento y establece el método técnico obligatorio de dimensionamiento, suficiencia, reparto y comprobación. Se publicará íntegramente con él. Los cálculos se integrarán en los documentos del proyecto exigidos por los artículos 62, 81 y 82 de la LAUQR, sin otro estudio o formato duplicado.

La autoridad municipal facultada conforme al artículo 6 de la LAUQR determinará la obligación urbanística y la resolución de autorización; el órgano receptor competente comprobará la entrega. La Secretaría evaluará los extremos de su dictamen cuando sea exigible conforme al artículo 27. Los prestadores validarán únicamente las bases y condiciones técnicas de sus servicios. Cada decisión identificará el órgano y fundamento que la sustenten.

La obra cubrirá la demanda adicional no atendida y las conexiones y adecuaciones necesarias. En partidas comunes vinculadas a capacidad se aplicará una sola vez la proporción de demanda no cubierta respecto de la capacidad útil, conforme al anexo C; la solución funcional completa y su financiamiento deberán estar acreditados. El cumplimiento se demostrará mediante construcción y entrega municipal o reconocimiento fundado de obras previas del mismo desarrollo. Un residual cero, una instalación privada o un pago de cesiones no acreditarán por sí mismos ese cumplimiento.

Las obras se garantizarán en los supuestos y montos de la LAUQR. La clasificación turística o ecoturística se sujetará a sus artículos 19 y 20 y al programa y regulación ambiental; el nombre comercial no probará esa categoría. Este artículo no autoriza una sustitución en dinero de la construcción y entrega.

Artículo 46. Evaluación del conjunto

Las obligaciones de aportación o construcción y entrega de infraestructura de conjuntos urbanos condominales conservarán la remisión al reglamento municipal del artículo 46 de la LAUQR y el régimen temporal del transitorio quinto de este Reglamento. Los parámetros turísticos del artículo 45 no se extenderán por analogía al supuesto condominal.

La entrega pública comprenderá únicamente los bienes e infraestructura legalmente comprendidos; no transferirá las instalaciones ni obligaciones privadas del condominio. La organización como condominio maestro no dispensará los límites legales de vivienda social ni la zonificación del predio.

Artículo 47. Coordinación con el régimen de propiedad

Los acuerdos de asamblea, escritura, inscripción y derechos de condóminos conservarán el régimen de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo. La autorización urbanística no sustituirá los actos de sus artículos 4, 9 y 10 ni resolverá controversias de propiedad.

Las garantías del artículo 9, fracción X, de la ley condominal se distinguirán de las de los artículos 69 y 71 de la LAUQR por su obligación, base, beneficiario y periodo. No se sustituirán por una anotación de equivalencia ni por la coincidencia del porcentaje o persona promotora.

Los actos estatales se exigirán sólo en los supuestos y ámbitos territoriales y temporales legalmente aplicables, sin reintroducir los excluidos por disposición o sentencia.

Artículo 48. Acceso y conservación

El acceso, conservación y mantenimiento de bienes comunes privados conservarán su régimen de propiedad y las obligaciones urbanísticas legalmente establecidas. La administración privada no modificará por sí misma el carácter público de una vialidad.

Los controles de acceso conservarán la posibilidad de paso de autoridades, emergencias y servicios públicos municipales y el supuesto de autorización municipal de restricción de uso público del artículo 30 de la LAUQR. Esa autorización no convertirá la vialidad en privada ni será sustituida por un acto de Secretaría.

Artículo 49. Modificación de áreas comunes

Los cambios de destino, delimitación o aprovechamiento de bienes comunes conservarán los acuerdos y actos que exige la ley de propiedad, además de las autorizaciones urbanísticas legalmente procedentes. La disposición de bienes públicos se sujetará a su régimen patrimonial competente.

La modificación de escritura o reglamento condominal conservará la asamblea, quórum, votación, protocolización e inscripción legalmente exigibles, incluidas las reglas de los artículos 11 y 28 de la ley condominal. Una autorización urbanística no subsanará acuerdo insuficiente ni resolverá litigios sobre su validez; el dictamen estatal tampoco sustituirá esos actos.

Artículo 50. Coordinación documental

La correspondencia documental del proyecto condominal se comprobará conforme a los artículos 8, 15, 19 y 28 de este Reglamento, manteniendo identificables la versión y el emisor de cada acto urbanístico o de propiedad. No se exigirá un cuadro autónomo que reproduzca los datos acreditados. Las discrepancias se atenderán ante el emisor competente; su consulta no transferirá a la Secretaría la facultad de modificar la autorización municipal o la escritura.

Artículo 51. Servicios privados y entrega pública

La dotación y conservación de infraestructura y servicios privados del condominio y su información desde promesas y contratos de compraventa conservarán el fundamento del artículo 46 de la LAUQR y del régimen de propiedad aplicable. La ocupación, venta o arrendamiento no incorporarán por sí mismos bienes al patrimonio público ni transferirán al Municipio sus costos de operación.

La incorporación pública, recepción de redes y operación de servicios conservarán la habilitación y actos de sus órganos competentes. La medición, tarifas y cobro de suministro se sujetarán al régimen del prestador y el reparto interno al del condominio; el dictamen estatal no modificará contratos ni establecerá cuotas o tarifas.

Artículo 52. Identificación de la obligación garantizada

En el seguimiento de las medidas de su dictamen, la Secretaría distinguirá obra pendiente, garantía y recepción. Utilizará las constancias existentes del beneficiario competente que indiquen obligación cubierta, instrumento, monto, vigencia y efecto de cualquier modificación o liberación, sin certificar la suficiencia de una garantía municipal. En las comprobaciones de los artículos 53 a 58 se utilizarán únicamente las constancias pertinentes a la medida o actuación estatal identificada; no se exigirá la entrega general de pólizas o presupuestos ajenos a ese objeto.

Las coberturas de los artículos 69 a 71 de la LAUQR y las de la legislación condominal se identificarán por separado. La coincidencia de obra o instrumento no reducirá una cobertura legal distinta, y una exención de garantía no acreditará obra ejecutada ni cesión o entrega.

Artículo 53. Actualización de la garantía

Cuando una actualización de garantía sea relevante para comprobar una medida de su dictamen, la Secretaría utilizará la determinación del beneficiario y distinguirá cobertura, base y periodo. No aplicará por sí misma una actualización anual a una cobertura distinta ni duplicará la actualización del presupuesto legal.

Los supuestos de los artículos 10, 62 y 69 a 71 de la LAUQR se aplicarán por el órgano facultado. La vigencia y la liberación del instrumento conservarán sus efectos al anotarse en el expediente estatal.

Artículo 54. Sustitución y continuidad de cobertura

La Secretaría anotará la sustitución de una garantía relacionada con su dictamen sólo con base en el acto del beneficiario competente, distinguiendo la obligación original de la nueva cobertura. Esa anotación no aceptará la sustitución ni extinguirá derechos de reclamación.

La transmisión integral del desarrollo se sujetará al artículo 72 de la LAUQR. La actualización del expediente estatal no liberará la garantía anterior ni constituirá una nueva garantía sin el acto que legalmente corresponda.

Artículo 55. Liberación de garantías

La Secretaría distinguirá, al registrar el cumplimiento de su dictamen, la terminación de una obra, la liberación de una garantía y la subsistencia de responsabilidades. La liberación se acreditará por el acto o efecto legal correspondiente a los artículos 69 y 70 de la LAUQR y al régimen del instrumento; no por una declaración estatal de cumplimiento de una medida diferente.

Los depósitos se sujetarán al artículo 73 de la LAUQR y las pólizas a su vía propia. La Secretaría no ordenará la restitución de recursos municipales ni convertirá una póliza en dinero depositado.

Artículo 56. Ejecución por incumplimiento

La Secretaría remitirá al beneficiario competente las constancias de incumplimiento que obtenga y sean pertinentes para reclamar una garantía, con identificación de obra, etapa y obligación. Sólo ejercerá una reclamación cuando tenga legitimación legal; se atenderán el instrumento y la vía aplicable, incluidos los artículos 279 a 282 de la Ley de Instituciones de Seguros y de Fianzas cuando correspondan.

En sus actuaciones distinguirá reparación, ejecución de obra y sanción. Una cantidad aplicada a reparar el mismo daño se reconocerá al determinar su saldo, sin extinguir obligaciones de causa diferente.

Artículo 57. Obligaciones posteriores

En el registro estatal de seguimiento se distinguirá el hecho que inicia cada responsabilidad y el periodo de su garantía: compromiso del artículo 62, fracción VI, inciso b), garantía de los artículos 69 y 70 y responsabilidades del artículo 37 de la LAUQR. La Secretaría no unificará esos plazos ni ampliará una cobertura mediante su dictamen.

La recepción, liberación o cambio de operador se anotará con su fundamento y alcance. No se declararán extinguidas responsabilidades distintas por la sola constancia de alguno de esos actos.

Artículo 58. Garantía para comercializar

La Secretaría comprobará, cuando la alternativa de comercialización sea relevante para su actuación de control, cuál fracción del artículo 71 de la LAUQR se utilizó y qué obligación garantiza el instrumento. La base, actualización y monto se determinarán por ese precepto y el beneficiario competente; no se creará una aprobación estatal adicional.

Si los documentos expresan valores de distinta naturaleza, la Secretaría distinguirá el predio, el avalúo y el precio efectivamente pactado. No sustituirá el valor legal por una renta capitalizada ni presumirá un precio de compraventa inexistente.

Artículo 59. Alcance de las responsivas

La Secretaría comprobará la identidad, especialidad y alcance de las responsivas utilizadas en su acto mediante la acreditación expedida por la autoridad competente. El catálogo y la capacitación estatales del artículo 13 no sustituirán el registro municipal ni acreditarán especialidades distintas de las registradas.

Un cambio de profesional se incorporará con su fecha e intervención efectiva; cada persona conservará las responsabilidades que le correspondan conforme a los artículos 9 y 53 de la LAUQR.

Artículo 60. Registro de la ejecución

La Secretaría utilizará las anotaciones pertinentes de la bitácora para comprobar las medidas de su dictamen, identificando obra, fecha y responsable. No exigirá otra bitácora para reproducir información válida.

El formato municipal del artículo 54 de la LAUQR y, cuando proceda, la bitácora foliada y encuadernada del artículo 186, fracción VI, de la LAHOTDU se respetarán en su ámbito. El intercambio digital de información no sustituirá por sí mismo las formalidades legales del soporte original.

Artículo 61. Programación de urbanización

La Secretaría comprobará que las medidas de su dictamen correspondan al calendario y a la etapa autorizados y que las obras necesarias para su funcionamiento estén disponibles en el momento exigible conforme a los artículos 52 y 82 de la LAUQR. Una previsión de obra o financiamiento no acreditará su ejecución.

Cuando advierta daños a instalaciones existentes, comunicará las constancias al operador y a la autoridad competente para los efectos del artículo 57 de la LAUQR. En su actuación distinguirá reparación, costo de intervención y sanción, sin duplicar la recuperación del mismo daño.

Artículo 62. Aceptación de materiales y trabajos

La Secretaría utilizará las pruebas y constancias de calidad pertinentes para verificar las medidas de su dictamen. Distinguirá el resultado comprobado de una especificación pendiente y comunicará al receptor las incompatibilidades que advierta.

La aceptación de materiales, ensayes y trabajos y la recepción de obras municipales corresponden a sus órganos competentes conforme a los artículos 9, 53, 58 y 70 de la LAUQR; no se resolverán mediante la comprobación estatal de una medida distinta.

Artículo 63. Control de modificaciones y prórrogas

Cuando se modifique o prorrogue una autorización municipal conforme a los artículos 55 y 59 de la LAUQR, la Secretaría comparará el cambio con la versión examinada en su dictamen y resolverá únicamente si afecta sus condiciones o requiere el procedimiento estatal correspondiente.

La actualización identificará el acto municipal y los componentes afectados; no modificará esa autorización, reabrirá aspectos sin cambio ni alterará su plazo mediante una consulta interna.

Artículo 64. Seguimiento de condicionantes

La Secretaría dará seguimiento a las medidas de su dictamen conforme a los artículos 48 y 56 del Reglamento territorial. Registrará la evidencia, la fecha y el resultado de la comprobación y distinguirá los hechos constatados de las declaraciones de la persona promotora.

Las desviaciones se comunicarán a la persona titular y, si afectan un acto de otro emisor, a la autoridad competente. La sustitución de una medida estatal requerirá el acto que corresponda antes de ejecutarse.

Ante una falla o intervención no autorizada en obras del artículo 37 de la LAUQR, la Secretaría conservará las constancias que obren en su expediente y las remitirá al órgano competente para determinar responsabilidades. Su registro no fijará por sí el inicio del periodo de diez años ni declarará extinguidas responsabilidades civiles, administrativas o penales.

Artículo 65. Verificación para la recepción

La Secretaría comunicará a la autoridad municipal los resultados de comprobación de sus medidas que sean pertinentes para la recepción, con la evidencia y el alcance de su intervención. La verificación y la constancia municipales se regirán por los artículos 58 y 70 de la LAUQR; la comunicación estatal no las sustituirá ni modificará sus plazos.

Artículo 66. Entrega a operadores

La entrega de las redes de agua potable y drenaje sanitario a CAPA y de la red eléctrica a CFE conservará los sujetos y efectos del artículo 83, fracciones IV y V, de la LAUQR. Se distinguirá de la aceptación técnica o la operación por otro prestador y de la titularidad de los bienes.

La Secretaría consultará los títulos y actos publicados o accesibles y, cuando requiera aclaración, identificará ante el emisor el bien, servicio y efecto jurídico cuya comprobación resulte necesaria para su acto. No exigirá a la persona promovente una certificación general de inexistencia de delegaciones o concesiones.

Un título o acto de prestador sólo acreditará los efectos que legalmente comprenda; la conexión, suministro o uso no equivaldrán por sí mismos a la entrega legal. La autoridad urbanística no resolverá mediante una equivalencia documental la validez de una concesión ni sustituirá el pronunciamiento de CAPA cuando sea necesario por su régimen propio.

Artículo 67. Efectos de la entrega

La incorporación de bienes y asunción municipal de servicios conservarán los supuestos y efectos de los artículos 83 a 85 de la LAUQR. La entrega no será un acto de Secretaría ni quedará acreditada por el solo dictamen estatal.

Hasta la entrega legal subsistirán las obligaciones del sujeto correspondiente; los bienes comunes privados conservarán su régimen de propiedad mientras no se transmitan conforme a la ley. El uso de una vía o la prestación de apoyo municipal no constituirán por sí mismos título de transmisión.

Cuando opere la aceptación presumida conforme a los artículos 83 y 85, su documentación posterior reconocerá la fecha y efectos legales y no constituirá una segunda autorización discrecional. La estimación del impacto hacendario del artículo 6, fracción VIII, conservará su autoridad municipal y no constituirá un dictamen estatal adicional.

Artículo 68. Conservación de la urbanización

En el seguimiento de su dictamen, la Secretaría distinguirá las obras aún a cargo de la persona promotora de las legalmente recibidas y las instalaciones privadas. La ocupación o el apoyo operativo municipal no se registrarán como entrega ni cambio de responsable sin el acto o efecto legal correspondiente.

Artículo 69. Conservación posterior

Cuando reciba comunicación de una entrega parcial, la Secretaría actualizará el seguimiento de sus medidas únicamente respecto de las obras y servicios comprendidos en el acto. Distinguirá las etapas pendientes de recepción y las obligaciones privadas, así como las garantías y responsabilidades que subsistan conforme a los artículos 69 y 70 de la LAUQR.

Artículo 70. Constancias por etapa

La Secretaría vinculará las constancias parciales del artículo 70 de la LAUQR con los lotes, obras y etapa que efectivamente comprendan. No registrará como concluida otra etapa ni como disponible una obra exterior futura. La comprobación de una medida estatal se distinguirá de la constancia municipal, la recepción sectorial y la municipalización.

Artículo 71. Trámite y plazo de municipalización

La municipalización se tramitará y resolverá por la autoridad municipal conforme a los artículos 83 a 85 de la LAUQR. La Secretaría incorporará a su expediente el acto o la constancia que legalmente acredite sus efectos, con las obras, etapas y fecha comprendidas, sin requerir una nueva recepción estatal.

La actualización reconocerá, cuando se acredite, la aceptación presumida y distinguirá los efectos de la municipalización de su documentación, protocolización y registro posteriores. La incorporación documental no fijará un nuevo inicio de plazo ni liberará garantías de objeto diferente.

Artículo 72. Presunción de aceptación

Para actualizar los efectos de su propio acto, la Secretaría comprobará la aceptación municipal expresa o presumida y su fecha conforme a los artículos 83 y 85 de la LAUQR, incluidas las condiciones legales de pago. No añadirá una autorización estatal a esa comprobación ni extenderá el plazo municipal por retraso de sus registros.

La comprobación utilizará los medios admitidos por el ordenamiento aplicable, incluidos acuses verificables de la solicitud y documentos entregados, las actuaciones que determinen el cómputo y los recibos oficiales de derechos cuando procedan. Se verificará su correspondencia con los supuestos de los artículos 83 y 85 de la LAUQR; la falta de una constancia municipal posterior no neutralizará por sí sola el efecto legal ya producido ni justificará un certificado estatal constitutivo.

La liquidación y recepción de derechos corresponde a la autoridad municipal. Una incidencia de consulta estatal no acreditará pago ni transferirá la recaudación a la Secretaría.

Artículo 73. Información a usuarios

La Secretaría difundirá, en el ámbito del artículo 5, fracción IV, de la LAUQR, información sobre el objeto y alcance de sus actos, las vías de consulta y las autoridades competentes para recepción, servicios y denuncias, con las restricciones de publicidad legalmente aplicables. Distinguirá esa información de los actos de recepción y municipalización utilizados en su expediente. La asamblea del artículo 84 de la LAUQR corresponde al Ayuntamiento; la difusión estatal no la sustituirá ni modificará derechos, bienes privados u obligaciones por la ausencia de una persona a ella.

Artículo 74. Alternativas para comercialización

En las actuaciones de verificación y control habilitadas por los artículos 5, fracción V, y 86 de la LAUQR, delimitadas en la orden conforme al artículo 78 de este Reglamento, la Secretaría comprobará la alternativa efectivamente utilizada conforme al artículo 71 de la LAUQR y la distinguirá de las garantías de calidad o del régimen condominal. La existencia de una alternativa legal no se condicionará a un permiso estatal adicional.

La comprobación utilizará las constancias, instrumentos y notificaciones válidos del expediente, con sus fechas y efectos legales. Una diferencia se comunicará al órgano emisor; no se presumirá venta ilícita por faltar un documento que la alternativa utilizada no exige.

Artículo 75. Formalización y registro

La Secretaría comunicará su dictamen para la formalización cuando sea legalmente exigible y distinguirá su fecha de las autorizaciones municipales, la escritura de cada operación y la municipalización. El cómputo, protocolización y efectos del artículo 77 de la LAUQR se determinarán por sus actos y autoridades competentes, con las disposiciones y sentencias aplicables al caso.

Si advierte una diferencia entre el proyecto examinado y el instrumento recibido, comunicará su objeto y alcance para la aclaración competente. No modificará la autorización municipal, el asiento registral ni la vigencia de otro acto mediante una anotación estatal. La falta de un dictamen estatal excluido para el caso no se registrará como incumplimiento.

La comprobación de garantías se sujetará a los artículos 52 a 58 y la de cesiones al artículo 38 de este Reglamento; una exención de fianza no acreditará ejecución o cesión. La publicidad, formalización y consecuencias de incumplimiento se regirán por los artículos 69, 71 y 77 de la LAUQR, sin facultar a la Secretaría para revocar por sí una licencia municipal.

Artículo 76. Transmisión integral

Conforme al artículo 72 de la LAUQR, la adquisición de la totalidad del desarrollo por transmisión o cesión de derechos producirá la subrogación en los derechos y obligaciones de la persona promotora y conservará el aviso al Ayuntamiento dentro de los diez días hábiles siguientes.

El incumplimiento del aviso conservará la consecuencia sancionadora legal. Los notarios y el Registro Público conservarán las prohibiciones de autorizar e inscribir operaciones contrarias al capítulo aplicable. La transmisión no extinguirá por sí misma las obligaciones y garantías. Si recibe comunicación válida, la Secretaría actualizará únicamente el expediente de su propio acto; esa anotación no sustituirá el aviso municipal ni una aceptación del beneficiario de la garantía que legalmente proceda.

Artículo 77. Acciones irregulares

La Secretaría iniciará las actuaciones de control legalmente procedentes sólo respecto de la materia y de los actos comprendidos en su competencia. La falta o incumplimiento de una autorización municipal se comunicará a su autoridad competente, sin sustituir su decisión.

La corrección de obras y usos conservará los supuestos legales de compatibilidad, seguridad y autorización. Su solicitud no convalidará infracciones ni levantará por sí medidas de seguridad; el pago de una multa no habilitará obras o transmisiones prohibidas.

La regularización de la tenencia conservará los programas y la secuencia de los artículos 127 a 131 de la LAHOTDU y 74 a 77 del Reglamento territorial. La petición individual no creará un procedimiento autónomo de titulación ni una autorización estatal sustitutiva de la municipal.

Artículo 78. Orden e identificación del personal

Las disposiciones de los artículos 78 a 87 desarrollan exclusivamente las actuaciones estatales. La Secretaría identificará en cada acuerdo la atribución, el acto o la obligación comprendidos en su ámbito conforme al artículo 5, fracción V, de la LAUQR. La referencia a autorizaciones, obras, cesiones, garantías o comercialización no la facultará para sustituir el control municipal del artículo 6 de la misma Ley.

La orden estatal, la habilitación del personal y el desarrollo de la visita se sujetarán al artículo 99 del Reglamento territorial y al Código. Identificarán el objeto y la etapa de la actuación examinada; la falta de autorización no impedirá inspeccionar una actuación comprendida en la competencia legal del órgano ordenante.

Artículo 79. Acta y observaciones de la visita

El acta de una visita de la Secretaría se levantará conforme al artículo 100 del Reglamento territorial. Identificará la etapa, lotes o unidades, planos, obras y obligaciones efectivamente comprendidos en el objeto y competencia de la orden estatal. Las fotografías, mediciones y anexos permitirán vincular cada hallazgo con su ubicación y disposición verificada.

Artículo 80. Determinación de medidas de seguridad

La Secretaría determinará y ejecutará las medidas de seguridad que correspondan a su competencia conforme al artículo 203 de la LAHOTDU y al artículo 101 del Reglamento territorial. En un desarrollo por etapas distinguirá las obras o áreas afectadas y las condiciones de acceso necesarias para corregir el peligro.

La orden identificará el fundamento de la intervención estatal; la sola existencia de un dictamen no habilitará la sustitución de la autoridad municipal. La reclamación de garantías y la sanción conservarán su causa, sujeto y procedimiento propios.

Artículo 81. Revisión y levantamiento

La Secretaría revisará, modificará o levantará sus medidas de seguridad conforme al artículo 102 del Reglamento territorial. La persona promotora identificará las correcciones por causa, etapa y frente de obra y aportará la evidencia que sea legalmente procedente.

La resolución estatal precisará las restricciones de su competencia que subsistan y las que se levanten. No liberará por sí misma garantías municipales ni obligaciones pendientes ajenas a su acto.

Artículo 82. Inicio, audiencia y pruebas

La Secretaría sustanciará su procedimiento sancionador conforme al artículo 103 del Reglamento territorial y a la remisión del artículo 86 de la LAUQR. El acuerdo identificará modalidad, etapa, obligación presuntamente incumplida, competencia estatal y participación atribuida a cada persona. La responsabilidad se determinará por intervención acreditada.

La adopción de medidas de seguridad o reclamación de una garantía no sustituirán la audiencia y valoración de pruebas legalmente exigibles ni trasladarán al Estado el procedimiento sancionador municipal.

Artículo 83. Resolución y ejecución de sanciones

La Secretaría resolverá y ejecutará únicamente las sanciones de su competencia conforme al artículo 104 del Reglamento territorial, a los artículos 204 a 217 de la LAHOTDU y a la remisión del artículo 86 de la LAUQR.

Antes de atribuir una infracción relacionada con comercialización, identificará la alternativa legal del artículo 71 de la LAUQR y el supuesto sancionador aplicable. La ausencia de un documento adicional no equivaldrá automáticamente a venta ilícita ni habilitará a la Secretaría a sustituir la autorización municipal.

La cuantificación estatal conservará la UMA vigente al cometerse la infracción conforme al artículo 210 de la LAHOTDU y la referencia mensual expresa de su artículo 207, fracción XIII. Cada liquidación identificará el tipo, la unidad, la base, el periodo y la operación aritmética que resulten de la ley. No se completará una base o fórmula indeterminada mediante analogía ni con criterios de otro tipo sancionador. Las medidas de seguridad, reclamación de garantías y corrección de obras conservarán su régimen propio.

Artículo 84. Efectos sobre actos favorables

La revisión de actos favorables estatales conservará las causas, competencia y procedimientos del artículo 105 del Reglamento territorial, el artículo 201, fracción IX, de la LAHOTDU y el Código. Las causas especiales de la LAUQR, incluido su artículo 77, conservarán su alcance y órgano competente; no se extenderán a la Secretaría como facultad de revocar actos municipales.

Cuando corresponda promover la modificación o nulidad jurisdiccional de una resolución favorable en el supuesto del artículo 174, fracción VII, del Código, se conservará el juicio de lesividad ante el Tribunal de Justicia Administrativa y Anticorrupción del Estado de Quintana Roo y la legitimación y plazo de sus artículos 175 y 194, fracción III. Se distinguirá de una causa legal de revocación o cancelación por incumplimiento posterior. El dictamen negativo estatal no revocará por sí mismo una licencia municipal.

Artículo 85. Coordinación del control

La Secretaría coordinará sus actuaciones de control con las demás autoridades por los medios legalmente habilitados, identificando hechos, persona, objeto y fundamento del procedimiento propio. El intercambio de constancias no le permitirá instruir ni resolver el procedimiento de otro emisor. Al sancionar conservará la prohibición de duplicar sanción administrativa por el mismo hecho, sujeto y fundamento, diferenciándola de reparación o reclamación de garantía.

Las remisiones a formalidades comunes del Reglamento territorial operarán desde la vigencia de las disposiciones referidas y dentro de su ámbito de aplicación. Mientras no resulten aplicables, la actuación estatal se fundará directamente en la LAUQR, LAHOTDU, Código y disposiciones reglamentarias vigentes correspondientes, con su régimen transitorio. La ausencia del reglamento complementario no ampliará competencia ni modificará términos o garantías legales.

Artículo 86. Revisión administrativa y acceso jurisdiccional

Los actos estatales comprendidos en este Reglamento podrán impugnarse conforme al artículo 218 de la LAHOTDU y a los artículos 155 a 172 del Código. Su recurso conservará presentación, sustanciación, suspensión, resolución y efectos del artículo 106 del Reglamento territorial, sin crear una revisión estatal de actos municipales.

La Secretaría indicará en su notificación el acto, vía, plazo y órgano de defensa. Se conservará el órgano resolutor legalmente competente y el régimen de procedimientos, recursos y juicios anteriores conforme al quinto transitorio del Código. El acceso jurisdiccional y la defensa de actos municipales conservarán su fuente legal y autoridad propias.

Artículo 87. Recepción y seguimiento de denuncias

La Secretaría atenderá las denuncias de acciones urbanísticas dentro de su competencia conforme a los artículos 219 y 220 de la LAHOTDU y 107 del Reglamento territorial. Vinculará su expediente con la ubicación, etapa, hechos y constancias estatales relacionados, sin exigir otra denuncia para incorporar antecedentes del mismo hecho.

Si los hechos requieren actuación municipal o sectorial, comunicará la denuncia y las constancias a la autoridad competente e informará a la persona denunciante por la vía legal aplicable. Esa comunicación no sustituirá la respuesta que corresponda a cada autoridad ni permitirá inspeccionar o resolver fuera del ámbito estatal. La visita de la Secretaría se sujetará al artículo 78.

Disposiciones transitorias y anexos de aplicación

Régimen transitorio

Primero. Publicación e inicio de aplicación

El Reglamento y el anexo C normativo se publicarán íntegramente en el Periódico Oficial del Estado y entrarán en vigor a los treinta días naturales siguientes a su publicación. Sus disposiciones desarrollan exclusivamente el ámbito estatal definido en el artículo 1; no adoptan ni derogan procedimientos municipales. Las remisiones al Reglamento territorial conservarán la vigencia y ámbito del artículo 85.

Segundo. Solicitudes y autorizaciones comprendidas en la reforma de 2025

La Secretaría respetará, en sus actos, el régimen del transitorio tercero del Decreto 136, publicado el 20 de agosto de 2025, sobre solicitudes, programas, autorizaciones, constancias y licencias comprendidos en él. La reforma reglamentaria estatal no reiniciará por sí misma los procedimientos ni impondrá canje de autorizaciones vigentes. La custodia y comprobación de antecedentes municipales conservarán su órgano competente.

Tercero. Solicitudes posteriores y modificaciones

Para decidir su acto en solicitudes pendientes o modificaciones, la Secretaría identificará el régimen legal y reglamentario aplicable por fecha, modalidad y etapa. La regla especial de 2025 se aplicará a un expediente únicamente con fundamento expreso.

La opción de personas propietarias de desarrollos, conjuntos y subdivisiones realizados bajo legislación anterior de solicitar municipalización conforme al artículo 77 de la LAUQR conservará la solicitud expresa y aprobación municipales. El procedimiento estatal no la presumirá por otra gestión ni alterará derechos, pagos u opciones de los decretos temporales aplicables.

Cuarto. Constancias y derecho de preferencia

La Secretaría observará, en su acto y competencia, los transitorios segundo y tercero del Decreto 236, publicado el 28 de mayo de 2026, relativos a procedimientos de preferencia pendientes y constancias de zonificación expedidas previamente, con sus salvedades legales. Este Reglamento no prolongará su vigencia ni restablecerá disposiciones derogadas.

Quinto. Conjuntos en condominio

Las aportaciones o infraestructura del supuesto condominal del transitorio cuarto del Decreto 136 conservarán su régimen temporal y la remisión del artículo 46 de la LAUQR al reglamento municipal para sus parámetros. Una resolución estatal no suplirá la disposición general municipal exigible ni fijará un parámetro condominal individual. Las obligaciones privadas y los efectos de sentencias conservarán su fuente y ámbito propios.

La incorporación de inmuebles construidos al régimen condominal por el transitorio décimo primero del Decreto 194 de 2018 conservará la comprobación de su supuesto temporal ante el órgano competente. Este Reglamento no convertirá esa comprobación en un trámite estatal nuevo ni en un documento exclusivo no previsto por ley.

Sexto. Garantías, urbanización y entrega pendientes

La entrada en vigor de este Reglamento no liberará garantías, tendrá por recibidas obras ni incorporará bienes al patrimonio municipal. La modificación, la reclamación o la liberación de garantías y los actos de recepción y municipalización conservarán sus supuestos, órganos y efectos legales, incluidos los de aceptación presumida cuando procedan. La Secretaría no sustituirá esos actos mediante su dictamen.

Séptimo. Coordinación de expedientes y responsables

Al adecuar sus expedientes y registros a este Reglamento, la Secretaría conservará la vinculación entre dictamen, proyecto, autorización municipal y actos sectoriales ya incorporados, con sus folios, fechas y efectos propios. Aplicará las reglas permanentes de los artículos 13, 25 y 27 sin reinscripción, nuevo trámite ni renovación de documentos por la sola transición administrativa.

Octavo. Adecuaciones administrativas y concordancias

Los formatos y sistemas estatales mantendrán folios, acuses y plazos de los expedientes. Los instructivos se ajustarán a la LAUQR y a este Reglamento y no modificarán garantías, cesiones o supuestos legales.

Los actos y disposiciones municipales, las garantías y los procedimientos en curso se sujetarán a su régimen legal y temporal y a los efectos de las resoluciones jurisdiccionales aplicables. La actualización administrativa estatal no constituye su abrogación ni modifica sus plazos o autoridades.

Anexos de aplicación

Los anexos A y B son instrumentos informativos y de delimitación; no crean requisitos. El anexo C contiene el método técnico normativo del artículo 45 y forma parte del Reglamento.

A. Criterios de elaboración de catálogos de requisitos, plazos y vigencias

Los catálogos relativos a las actuaciones estatales identificarán el requisito, plazo, cómputo, vigencia, órgano y disposición publicada que los establezcan. Las referencias a procedimientos municipales conservarán su fuente y emisor. Una ficha informativa no creará requisitos, plazos ni autorizaciones ni condicionará la aplicación de la ley a su elaboración.

B. Control de ámbito y transición

Las referencias de este Reglamento se distribuyen por la fuente y el órgano del acto. Este mapa describe el cuerpo estatal efectivamente integrado; no incorpora un modelo municipal ni una decisión de adopción de reglas locales.

C. Método técnico normativo para infraestructura turística

Este anexo integra los parámetros reglamentarios del artículo 45 y se publicará con el Reglamento. Sus reglas se aplicarán por cada órgano dentro de la competencia que ese artículo distingue. Su modificación seguirá el procedimiento de reforma reglamentaria y su publicación; una guía, ficha o actualización de catálogo no modificará este anexo. No sustituye las autorizaciones sectoriales, la determinación municipal ni la recepción patrimonial.

C.1. Componentes y destino de la infraestructura

Se delimitarán el área de servicio, los puntos de conexión, las etapas y los componentes que reciban demanda adicional del desarrollo. Se examinarán agua potable; conducción, tratamiento y disposición de aguas residuales; drenaje pluvial; energía y alumbrado público; accesos, circulación peatonal y ciclista, transporte y vialidad; y espacios públicos y equipamiento afectados por el proyecto. Para cada componente se distinguirán los bienes de destino municipal, los de un prestador y los privados. La ausencia de un componente en la obligación de entrega municipal se motivará por su régimen jurídico, por la inexistencia de demanda atribuible o porque el proyecto no lo afecta, sin dispensar las obligaciones sectoriales del desarrollo.

C.2. Demanda adicional y unidades de diseño

Se calculará la demanda adicional de cada etapa y del desarrollo completo en la condición de diseño que rija el componente. Se considerarán los cuartos, su capacidad de alojamiento, el personal, las visitas y los servicios complementarios efectivamente previstos; la temporada y el periodo crítico de operación; y la coincidencia de usos. La demanda se expresará en las siguientes unidades y condiciones:

a) Agua potable: volumen diario y caudal medio y de punta, en metros cúbicos por día y litros por segundo, con desglose de huéspedes, personal y servicios. El cálculo identificará qué consumos y pérdidas incluye cada dotación y evitará sumarlos de nuevo. La ocupación hotelera promedio anual no sustituirá la condición crítica de diseño.

b) Saneamiento: caudal de descarga, en litros por segundo, y cargas que condicionen conducción y tratamiento, en kilogramos por día, cuando sean pertinentes. Se separarán descarga, reúso y disposición final; la capacidad se comprobará tanto por caudal como por la carga que limite el sistema. Un ahorro de agua no acreditará por sí mismo la reducción de una carga contaminante.

c) Drenaje pluvial: caudal y volumen de escurrimiento adicionales respecto de la condición de referencia del predio, en metros cúbicos por segundo y metros cúbicos. Se identificarán superficie aportante, impermeabilización, precipitación, duración y periodo de retorno de diseño, regulación, infiltración técnicamente admisible y receptor. No se convertirá esta demanda en una dotación por cuarto ni se acreditará infiltración sin comprobar sus efectos sobre el acuífero, la estabilidad y los predios vecinos.

d) Energía y alumbrado público: potencia y demanda coincidente, en kilowatts y, para el dimensionamiento que lo requiera, kilovoltamperes; y longitud, superficie y prestaciones de iluminación de los espacios públicos afectados. La energía de las instalaciones privadas del hotel se separará del alumbrado y de los bienes de destino público.

e) Movilidad y accesos: personas y viajes por modo en la hora de diseño, personas por hora para circulación peatonal y ciclista y vehículos por hora para los componentes motorizados. Se incluirán huéspedes, personal, visitas, abastecimiento y servicios; se identificarán origen, destino y distribución temporal. El diseño conservará accesibilidad, seguridad vial y continuidad de los itinerarios públicos, aunque la capacidad vehicular resulte suficiente.

f) Espacio público y equipamiento: población usuaria adicional y unidad de servicio de la instalación afectada, con área de cobertura, frecuencia y horario de uso. Se aplicarán las bases de dimensionamiento del programa o disposición obligatoria que correspondan al componente. No se equiparará un cuarto hotelero con una vivienda ni se le aplicará por analogía la proporción legal de equipamiento habitacional.

C.3. Jerarquía y comprobación de las bases

Las bases de cálculo serán, en primer término, las disposiciones obligatorias aplicables al sitio y al componente; después, las bases de diseño emitidas válidamente por el órgano competente del servicio para el mismo proyecto, dentro de sus atribuciones. Para los aspectos no determinados en esas fuentes se usarán los cálculos del proyecto suscritos por el responsable técnico conforme a la normativa aplicable, con identificación del método, datos, mediciones, hipótesis y márgenes de seguridad, sujetos a la comprobación de la autoridad competente y al contraste del apartado C.10. Cada coeficiente indicará fuente, fecha, unidad, alcance y condición de aplicación. Un manual técnico, una cifra de otro hotel o la aceptación de una memoria no crearán por sí mismos una tarifa, una equivalencia patrimonial ni una regla general adicional. Las diferencias entre proyectos se justificarán por sus datos y condiciones, aplicando iguales contenidos y método a los del mismo tipo conforme al artículo 81 de la LAUQR. La factibilidad y las bases del prestador acreditarán únicamente los extremos técnicos y sectoriales de su atribución; no crearán ni aprobarán la carga urbanística municipal, que se determinará por la autoridad competente conforme al artículo 45 y a este anexo.

C.4. Demanda no cubierta y capacidad previa

Para cada componente se calculará la demanda no cubierta mediante la expresión G = máx(0, D − A), donde D es la demanda adicional de diseño y A la capacidad previa utilizable, libre de compromisos con terceros y efectivamente reconocida para atender la demanda adicional del desarrollo por la autoridad o prestador competente. Ambos valores deberán corresponder al mismo punto de servicio, unidad, periodo y nivel de desempeño. No se descontará la capacidad nominal, futura o comprometida con terceros. La falta de constancia sobre capacidad libre se registrará como información no acreditada; no se convertirá en capacidad disponible ni en una cifra presunta de demanda. El análisis identificará asimismo las conexiones y adecuaciones necesarias por ubicación, continuidad, accesibilidad, seguridad, calidad o carga, que no quedan resueltas por la sola resta de caudales o volúmenes.

C.5. Suficiencia de la solución

Las obras se dimensionarán para cubrir íntegramente G y las conexiones y adecuaciones comprobadas en el apartado anterior, sin transferir al desarrollo déficits históricos ajenos ni ampliaciones para otros beneficiarios sin fundamento. La capacidad adicional útil K de la solución deberá ser igual o mayor que G en todas las condiciones que limiten su funcionamiento. Si K es menor que G, se corregirá el proyecto; no se reducirá artificialmente la demanda ni se limitará un cociente a uno para aparentar suficiencia. Las unidades mínimas de construcción técnicamente indivisibles se justificarán mediante el diseño y su presupuesto.

C.6. Reparto de obras compartidas

Las partidas exclusivas del desarrollo se identificarán por su cantidad física y costo comprobable. En obras compartidas se separarán las partidas exclusivas, las comunes y las ajenas al proyecto. Para una partida común cuyo costo dependa de la capacidad, la proporción atribuible al desarrollo será G / K, una sola vez y en la misma unidad y condición de diseño, siempre que K sea mayor que cero. Si K es cero no se efectuará la división: con G positivo la solución será insuficiente, y con G igual a cero se comprobarán las conexiones y adecuaciones necesarias, sin imputar una ampliación de capacidad inexistente. El presupuesto distinguirá la parte atribuida, los otros beneficiarios, el financiamiento acreditado del resto y la unidad funcional que deba ejecutarse y entregarse. Este reparto sólo se aplicará a una solución compartida físicamente identificada, con ejecución funcional y financiamiento completos acreditados; no generará una cuota general, un saldo negociable ni crédito contra otras obligaciones. Cuando una solución esté limitada por varias magnitudes, el proyecto relacionará cada partida común con la magnitud que cause su dimensionamiento y justificará la correspondencia del costo con esa capacidad. Comprobará separadamente la suficiencia para todas las condiciones limitantes. No sumará ni promediará automáticamente cocientes de caudal, carga u otras unidades ni aplicará varios porcentajes al costo de la misma partida. Si no puede justificarse una asignación homogénea para una partida indivisible, el cociente aislado no acreditará su reparto: la autoridad competente requerirá, por el procedimiento aplicable, la justificación técnica de su distribución y de la ejecución y financiamiento completos, sin imputar automáticamente todo el costo al primer desarrollo. Los elementos comunes cuyo costo no guarde relación con esa capacidad se distribuirán por la magnitud física que cause su necesidad, identificada y motivada en el proyecto. La proporción de costo servirá para delimitar partidas y responsabilidades de ejecución en especie, sin crear un derecho a pagar dinero en sustitución. La suficiencia de una obra indivisible requerirá su ejecución completa y funcional; la solución deberá acreditar esa ejecución y las responsabilidades de cada participante.

C.7. Resolución y entrega de obras

La resolución individualizará las obras municipales que construirá y entregará la persona promotora, su ubicación, cantidad, especificaciones, presupuesto, calendario por etapa, disponibilidad jurídica del suelo, receptor competente y comprobación de terminación y entrega. Las obras construidas a cargo de la persona promotora para el mismo desarrollo y recibidas previamente se reconocerán mediante el acto de recepción, la correspondencia física y la identificación de la etapa y obligación satisfecha. Este reconocimiento histórico no exigirá que la capacidad de una obra al servicio de una etapa en uso permanezca ociosa ni convertirá esa capacidad ocupada en capacidad libre para la demanda adicional. La capacidad previa descontable como A se comprobará separadamente conforme al apartado C.4. El reconocimiento de cumplimiento de una etapa y el descuento de capacidad libre para otra se registrarán por separado; una misma cantidad o partida no se acreditará dos veces contra la misma obligación. Las instalaciones privadas, las tarifas de servicio y la entrega de bienes a un prestador no acreditarán por sí mismas construcción y entrega de infraestructura en favor del Municipio. Si un bien debe incorporarse al patrimonio de otro titular, se registrará con ese receptor y no se contabilizará ficticiamente como bien municipal. No se duplicará una partida dentro del presupuesto ni se aplicará el pago sustitutivo de cesiones del artículo 175 de la LAHOTDU como crédito contra la obligación de construcción y entrega turística. La obra financiada con recursos del Fondo no se reconocerá por ese solo hecho como obra construida a cargo de la persona promotora.

C.8. Residual cero y acreditación del cumplimiento

Un valor G igual a cero sólo acredita que no se requiere capacidad adicional por ese componente; no demuestra cumplimiento de conexiones, seguridad, accesibilidad, calidad ni de construcción y entrega municipal. El cumplimiento de la obligación del artículo 46, párrafo quinto, de la LAUQR se acreditará con las obras municipales individualizadas y su recepción, o con el reconocimiento fundado de las previamente construidas y entregadas para el mismo desarrollo. La resolución no declarará una exención por residual cero ni impondrá obras sin necesidad y relación acreditadas con el proyecto.

C.9. Garantías y comprobaciones legales

La persona promotora garantizará las obras individualizadas a su cargo en los supuestos, bases, montos, beneficiario y momentos de los artículos 46, 69 y 71 de la LAUQR. El presupuesto separará las obras municipales, las del prestador y las privadas y conservará las coberturas legalmente exigibles; la clasificación no permitirá reducirlas ni cobrarlas dos veces. Las garantías y su liberación, las constancias de terminación, las pruebas y la entrega observarán los artículos 69 a 71 y 83 de la LAUQR y el régimen patrimonial y del servicio correspondiente. La revisión no creará un porcentaje ni ampliará por analogía el supuesto de una garantía legal.

C.10. Referencias y contraste de los valores de diseño

Cada cálculo contendrá el valor utilizado, su fuente identificable, fecha, unidad, condición crítica y ámbito de aplicación. Se aplicará la jerarquía del apartado C.3. Los coeficientes de consumo o demanda no se tratarán como tarifas ni como equivalencias de entrega municipal.

Cuando no exista un valor obligatorio o una base del prestador que determine un aspecto, el cálculo justificará sus datos mediante mediciones verificables, balances de ocupación y equipos o información técnica comparable de fuente identificable, con las diferencias pertinentes al sitio y al servicio. La autoridad que evalúe registrará la fuente de contraste, las hipótesis aceptadas o descartadas y la operación que permita reconstruir el resultado en la misma unidad, punto y condición de diseño. Cuando una hipótesis relevante admita variación, se justificará la condición limitante utilizada y su efecto sobre la suficiencia, con los datos disponibles y sin imponer un estudio separado. La autoridad que evalúe contrastará la fuente, las hipótesis y los resultados; una firma profesional o cifra de otro hotel, sin esa comprobación, no bastará para aceptar el valor.

Las aclaraciones se realizarán mediante el procedimiento del acto correspondiente y aprovecharán las memorias y documentos existentes. La autoridad motivará cualquier diferencia respecto de una referencia aplicable; no reducirá una exigencia obligatoria mediante un promedio ni creará un requisito, plazo o suspensión por este contraste.